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巴曙松房地产正处于一个非常微妙和两难的位

2019/08/16 来源:鞍山信息港

导读

在当前的经济复苏过程中,房地产行业正处于一个非常微妙和两难的位置。一方面,房地产行业对带动经济增长,发挥了非常积极的作用。在宏观经济政策逐渐

  在当前的经济复苏过程中,房地产行业正处于一个非常微妙和两难的位置。一方面,房地产行业对带动经济增长,发挥了非常积极的作用。在宏观经济政策逐渐正常化之后,而新的增长点尚未出现之前,这个中间阶段的房地产市场在维持经济增长方面发挥了积极的作用。另一方面,全国主要城市的房地产成交量和价格等,已经超过2007年的点。因此在房地产领域,决策者面临着非常重要的两难选择。首先是怎样发挥其对实体经济的带动作用;同时,它又关乎到民生问题和资产泡沫可能带来的金融体系的风险累积问题。在中国,房地产已经基本成为典型的金融资产,成为居民重要的资产配置中的备选资产。如何把握房地产的实用品和投资品特性及其可能带来的影响,如何解决中低收入阶层的住房和工薪阶层的住房问题成为结构调整的问题之一。

  如果预计明年GDP增长9%-10%,CPI增长 %左右,预留货币 %到5%的适度宽松的空间,2010年的货币信贷增长大概就在17%到18%的增长,信贷投放大概在万亿之间。这与2009年比有虽然明显的减弱,但是2009与2010年两年合计信贷规模在历史上仍处于高位水平。

  观察明年宏观经济走势很重要的切入点之一是宏观政策的正常化,即大规模经济刺激计划的退出。信贷投放将成为观察宏观经济正常化的重要指标。2009年的信贷增长对中国经济应对危机发挥了非常积极的作用。然而如此高速的信贷投放,实际上是难以为继的,在宏观经济回复到正常状态之后,宏观政策的正常化就必然涉及到信贷投放的调整。

  明年流动性依然宽松

  在宏观经济运行正常的年份,通常理解的适度宽松的货币政策,强调的基本是货币信贷的增长速度是GDP的增长加上物价,再预留一点增长的空间,GDP的增长加上物价理解为实体经济增长所需要的信贷。

  在信贷政策逐步恢复正常化之后,2010年基本的金融市场格局可以归结为“宽货币,稳信贷”,预计可用信贷资金不低于9万亿元。 在信贷投放大致稳定的背景下,2010年的流动性可能依然会相对宽松。在2010年,随着国际收支状况的改善,市场流动性将同时由内部的银行信贷和外部流动性两方面来创造,外部流动性(贸易顺差、外资流入)可能会构成一个新的流动性的增长点。

  尽管2010年的信贷投放可能会逐步恢复到正常化的水平,但是2010年的总体流动性依然相对较为充裕的重要原因,还在于2009年的信贷投放会有一定比率真正在2010年投入实体经济运行。

  这一点可以从不少金融指标观察到。例如,2009年11月,M1,M2同步在加速,同时企业存款显著增长。实际上可能表明2009年投放的贷款,特别是投向地方投融资平台和一些大型基础设施项目的贷款沉淀了,这些贷款人很可能担心2010年的融资环境不会像2009年应对危机时期宽松,因此超额贷款并成为企业存款。另外一个重要的印证指标,是中长期贷款的增长和项目开工的进度规模出现反常变化。从历史数据来看,企业开工项目肯定有一部分自有资金,新开工项目规模一直是大于中长期贷款规模的,但是2009年中长期贷款投放远高于新开工项目规模。根据上述数据大致推断,即使2010年是万亿的信贷投放,可供企业使用的资金应该不低于9万亿。

  管理通胀预期还应体现在资产价格上

  对于宏观经济政策正常化的另一个很重要角度———管理通胀预期,巴曙松表示,在2009年底的中央经济工作会议上提出“管理通胀预期”,实际上清晰看到了通胀不仅表现在CPI,PPI上,还往往表现在资产价格、尤其是房地产价格上。

  根据中国经济运行的历史经验,比较明显的通货膨胀的形成往往需要具备三个方面的因素,一是实体需求(比如投资、或者出口)的大幅增长,二是信贷投放高速增长,三是农产品价格上涨。目前投资已经大幅增长了,信贷投放增长也非常快,所以2010年的物价水平受农产品影响非常大。因此,管理通胀预期的政策基调的提出反映了决策的超前性,同时也可以视为宏观政策正常化中的一个重要的观察指标。

  宏观经济政策正常化另一个需要关注的政策着力点,应当是培育非政府的市场需求,降低对政府投资需求的过度依赖,或者说防止二次探底。依赖地方政府投融资平台推动的政府需求来刺激经济增长实际上面临着边界的约束,这个问题也许不会在2010年暴露,但这个问题值得关注。关于激发市场的需求,,怎么激发除政府之外的企业投资需求,防止大型垄断企业在一般领域进行过度扩张,通过降低医疗,金融、通讯等这些社会投资领域门槛,来激发社会投资的需求。第二,鼓励消费。为了进一步推动消费的增长,预计会有一系列新的措施出台,比如在社会保障方面社会保险的省际的转移、税收的优惠等。另外,提高劳动者在国民收入初次分配中的比重。

  实际上,在当前的经济复苏过程中,房地产行业正处于一个非常微妙和两难的位置。一方面,房地产行业对带动经济增长,发挥了非常积极的作用。在宏观经济政策逐渐正常化之后,而新的增长点尚未出现之前,这个中间阶段的房地产市场在维持经济增长方面发挥了积极的作用。另一方面,全国主要城市的房地产成交量和价格等,已经超过2007年的点。因此在房地产领域,决策者面临着非常重要的两难选择。首先是怎样发挥其对实体经济的带动作用;同时,它又关乎到民生问题和资产泡沫可能带来的金融体系的风险累积问题。在中国,房地产已经基本成为典型的金融资产,成为居民重要的资产配置中的备选资产。如何把握房地产的实用品和投资品特性及其可能带来的影响,如何解决中低收入阶层的住房和工薪阶层的住房问题成为结构调整的问题之一。

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